8 июня 2023 г. участники заседания круглого стола комиссии Общественной палаты Самарской области по местному самоуправлению, строительству, ЖКХ обменялись мнениями о том, какие проблемные вопросы могут возникнуть при реализации Постановления Правительства Самарской области от 27.03.2023 № 239, определяющего состав услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Полное название нового документа – «Об определении состава услуг и (или) работ, входящих в число услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, и которые включены в перечень, указанный в части 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации».
«Закон Самарской области от 21.06.2013 № 60-ГД носит общий характер, а с принятием нового Постановления Правительства региона, мы наконец получили документ, который определяет четкий перечень тех видов работ, которые можно выполнять по капитальному ремонту. Однако при детальном изучении Постановления у нас возник ряд вопросов, на которые хотелось бы получить ответ от компетентных органов. Возможно, некоторые пункты документа требуют корректировки, с тем чтобы потребности жителей нашей области в конкретных работах по капитальному ремонту многоквартирных домов были максимально удовлетворены», – обозначил цель встречи за круглым столом председатель комиссии Общественной палаты Самарской области по местному самоуправлению, строительству, ЖКХ, руководитель Регионального центра «ЖКХ Контроль» Виктор Часовских.
«Капитальный ремонт – серьезное событие для каждого многоквартирного дома. В нашу комиссию, в Региональный центр общественного контроля в сфере ЖКХ поступает достаточно много обращений граждан, касающихся именно проведения капремонтов. Сегодня все больше домов переходят на так называемые спецсчета, и мы видим, что ошибки при проведении работ по капремонту в таких домах множатся. Со своей стороны, ведем информационно-разъяснительную работу с собственниками. Сегодняшний круглый стол, призванный разъяснить позиции органов власти, контрольно-надзорных органов относительно положений нового документа, очень важен для продолжения этой работы», – отметил заместитель председателя профильной комиссии Общественной палаты Игорь Косилов.
В ходе дискуссии общественники обозначили основные вопросы, возникшие при анализе положений рассматриваемого документа.
«Что сразу обращает на себя внимание и не может не радовать: с выходом Постановления возвращается возможность проведения в рамках капремонта работ по утеплению фасадов домов. Речь идет о частичном утеплении (участками). Что значит частично? Нужно понять, как соотносятся между собой в этом случае положения Постановления и федеральные требования. Кроме того, в Постановлении оговаривается, что утепление возможно только при наличии соответствующего заключения экспертизы (тепловизионного обследования), которая проводится в холодное время года. Нужно ли при этом собственникам помещений в домах, перешедших на спецсчет, заранее готовиться и заказывать такую экспертизу, чтобы получить законную возможность провести работы по утеплению фасада? Возможно ли проведение такой экспертизы за счет средств, накопленных на спецсчете, или за счет средств текущего ремонта? Еще один вопрос: будут ли учитываться результаты экспертиз, проведенных ранее? Ведь многие дома уже проводили такую экспертизу в 2017-2018 годы, но работы так и не были осуществлены, поскольку законодательство изменилось, и утепление фасада в рамках капремонта на несколько лет стало невозможным», – озвучил Игорь Косилов вопросы, которые уже поступают от активных собственников.
«Понятно, что в тех домах, которые переходят на спецсчета, люди настроены тратить свои деньги так, как они хотят. И очень часто речь именно об утеплении фасадов. Поэтому здесь необходимо определить максимально точный алгоритм, – отметил представитель НП «ЖКХ контроль» Дмитрий Пушкин. – Например, ранее допускалось проведение энергоэффективного аудита в летний период не тепловизионной съемкой, а расчетными методами. Есть ли такая возможность теперь?»
Немаловажный вопрос – ремонт отмостков. Ранее этот вид работ закладывался и в ремонт фасада, и в ремонт фундамента. Понятно, что последний проводится гораздо реже (и на ряде домов это очень затратный вид работ). Новое Постановление Правительства региона не учитывает ремонт отмостков при проведении работ по ремонту фасада. «Жители спрашивают: можно ли протоколом общего собрания утвердить такой вид работ, как «капитальный ремонт фундамента», но при этом провести только ремонт отмостков, если сам фундамент не требует ремонта?» – обозначил еще вопрос Игорь Косилов.
Схожий вопрос возникает и в отношении дверей в местах общего пользования, которые обращены внешней стороной во внешнюю среду (например, двери на переходных лоджиях, которые, кстати, в соответствии с техникой безопасности не могут быть застеклены). Ранее такие двери меняли в рамках капремонта фасадов, но теперь этого вида работ нет в перечне. Между тем, замена этих дверей – удовольствие не из дешевых и вряд ли может быть покрыта за счет средств, собранных в рамках платы за текущий ремонт.
«Отмостки – это, по сути, часть дома, а не элемент благоустройства. И ремонт отмостков должен быть включен в ремонт фасада. Иначе ремонт фасада бесполезен: цоколь не выдержит гарантийного срока. Здесь в Постановление должны быть внесены изменения», – выразил уверенность заместитель руководителя службы заказчика НО «Региональный оператор Самарской области «Фонд капитального ремонта» Сергей Бочкарев. Поддержал эксперт и необходимость учета замены дверей на переходных лоджиях (незадымляемых лестницах) при ремонте фасадов.
Начальник отдела надзора за деятельностью регионального оператора, координации муниципального контроля Государственной жилищной инспекции Самарской области Александр Хованов согласился с тем, что ремонт отмостков должен входить в ремонт фасада, а формулировка Постановления о возможности утепления фасадов домов «участками» требует уточнения.
Что касается разграничения текущего и капитального ремонтов, позиция ГЖИ основывается на положениях ГОСТ: текущий ремонт подразумевает объем работ менее 30% по конструктивным элементам, а капремонт – это работы в объеме более чем текущий ремонт. Когда под видом капитального проводится текущий ремонт – это нецелевое расходование средств, пояснил Александр Хованов.
У специалистов регионального Фонда капремонта, в свою очередь, множество вопросов вызывает состав работ по капитальному ремонту крыш. В некоторых моментах новое Постановление Правительства области противоречит действующему законодательству, в соответствии с которым вентиляцией, газоходами должны заниматься только лицензированные организации (по договору с управляющими организациями), отметил Сергей Бочкарев. Взаимоотношения подрядчиков Фонда капремонта, с одной стороны, и управляющих компаний и работающих с ними по договорам подрядных организаций, с другой, – вообще отдельная огромная проблема, тем более важная, что в итоге страдают во многих случаях жители домов.
«Мы не первый год говорим о том, что управляющие организации должны синхронизировать работы по текущему ремонту с работами по капремонту: в таком случае ремонт будет действительно комплексным. Нужно разъяснять УК алгоритм работы в ситуации, когда подрядная организация Фонда заходит на дом для выполнения работ по капремонту. И добиваться того, чтобы соответствующий алгоритм четко выполнялся. Это чисто организационный вопрос. Палата предоставит площадку для диалога, тем более, что в эффективности такого диалога заинтересованы, прежде всего, жители», – подчеркнул Виктор Часовских.
В целом, по словам Сергея Бочкарева, подрядчиков в связи с выходом нового Постановления больше всего интересует финансовый вопрос: если добавляется определенное количество работ, которые ранее не были предусмотрены (это касается ремонта крыш, фасадов и фундаментов), встает вопрос об увеличении предельной стоимости работ по капремонту.
«Состав работ определяется минимальным размером взноса на капремонт. Последний должен быть экономически обоснован. Поднять размер минимального взноса и предельной стоимости работ – это один путь. Но есть и другой: в случае, если у регоператора недостаточно возможностей, чтобы выполнить работы, которые хотят провести собственники, работы могут быть выполнены за счет дополнительных взносов, которые могут установить себе сами собственники (оплата этих взносов не должна быть ранее, чем за три месяца до начала работ)», – прокомментировал Александр Хованов.
«К самому нормативному акту, который мы сегодня обсуждаем, вопросов нет. Но возникают вопросы правоприменения, исполнительской дисциплины, особенно в отношении управляющих организаций», – отметил заместитель начальника управления по надзору за исполнением федерального законодательства Прокуратуры Самарской области Александр Русских, порекомендовав также общественникам, прежде, чем ставить вопрос о внесении изменений в Постановление областного Правительства, изучить успешный опыт других регионов, особенно северных, и складывающуюся судебную практику.
«Как представителей общественности нас также очень волнует вопрос о санкциях, которые будут применяться контрольно-надзорными органами в отношении тех домов, где собственники провели ремонтные работы с нарушением регламента. Например, оформили в качестве капитального ремонта ремонт подъездов. Часто жители допускают такие нарушения неосознанно, что называется «из лучших побуждений». На наш взгляд, не стоит ломать институт специальных счетов. Нужно поощрять людей, готовых взять на себя ответственность за свой дом, помогать им разобраться в нюансах законодательства», – считает Игорь Косилов.
Практика, очевидно, вскроет немало моментов, которые не учтены новым Постановлением Правительства Самарской области № 239, но это очень важный, нужный и своевременный документ, согласились все участники обсуждения.